司法认识实习报告
发布时间：2024-08-18 00:50:43
内容提要]认识实习报告由案情介绍、案例分析、我的思考三部分组成，案情介绍主要介绍庭审的全过程，案例分析介绍自己对整个案情的看法，我的思考介绍自己通过这次认识实习活
动引发的一系列思考。
[案情介绍]
时间：XX年3月28日 地点：某市中级人民法院第三民事法庭
第一上诉人：某省联发建筑安装有限公司
第二上诉人：木兰县金都消费品综合市场
第一被上诉人：张德成
第二被上诉人：石静
第三被上诉人：白淑琴
一、开庭审理阶段
审判长核对双方当事人是否到庭,宣布合议庭组成人员、书记员名单，告知当事人享有的诉讼权利与义务，询问当事人是否申请回避，双方当事人均不申请回避。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第120条规定，审判长宣布这起房屋买卖纠纷案现在开庭。
二、法庭调查阶段
（一）第一上诉人宣读上诉状；
联发建筑安装有限公司（以下简称联发公司）的诉讼请求：1.请求法院确认木兰县金都消费品综合市场（以下简称金都市场）与张德成、石静、白淑琴订立的房屋买卖合同无效;2.驳回刘智万(金都市场的法定代表人)的诉讼请求;3.诉讼费由金都市场承担。事实和理由:联发公司称刘智万系该公司第五工程处的负责人,双方签订了内部承包合同,刘智万每年向联发公司缴纳承包费,其额度为第五工程处承建的年工程总造价的2%。1998年4月联发公司第五工程处承揽了金都市场的建设工程,由联发公司和联发公司第五工程处共同投资。1998年4月6日刘智万以联发公司第五工程处的名义与三被上诉人订立了房屋买卖合同。联发公司认为联发公司第五工程处不具有独立的法人资格，与三被上诉人订立的房屋买卖合同超出了其委托代理的权限，属于越权代理，事后也未征得联发公司的追认，因此请求法院确认该房屋买卖合同无效。
（二）第二上诉人宣读上诉状；
金都市场的诉讼请求：撤消木兰县人民法院的原审判决。事实和理由:金都市场认为原审法院混淆了法律关系，颠倒了事实真相。金都市场称联发公司第五工程处系自主经营、自负盈亏的独立的法人实体，金都市场的建设工程系刘智万个人投资1200余万建设的而非与联发公司共同投资。1998年4月26日刘智万以联发公司第五工程处的名义与三被上诉人订立了房屋买卖合同，将金都市场内的4、5、6号摊位售与三被上诉人，建筑面积均为平米,每平米造价4000元,三人共计878160元,合同同时约定自合同签订之日起立即交付总价款的50%,工程开工后1个月内再交付30%,剩余部分于1998年8月20日之前交清。合同订立后石静交付了10万元，张家珍（系张德成与白淑琴之女）为张、白二人各交付了10万元,此后三人又陆续交付了一部分
购房款，至1998年8月20日三被上诉人均未交清剩余款项，其已构成违约,因此请求三被上诉人交清剩余款项共计元,并追究其违约责任。
（三）被上诉人宣读答辩状；
被上诉人的诉讼请求：1.请求法院确认其与联发公司第五工程处订立的房屋买卖合同有效;2.退还多交款项。事实和理由:1998年4月6日三被上诉人与刘智万订立了房屋买卖合同，
在其取的摊位使用权后发现其实际建筑面积与合同约定不符，遂委托有关单位进行测量后发现石静4号摊位的实际建筑面积比合同约定的少了平米,5号摊位少了平米,6号摊位少
了平米,认为联发公司第五工程处已构成了欺诈,因此请求金都市场退还多交款项。同时，被上诉人实际取得摊位使用权的期限比合同约定推迟了97天，联发公司第五工程处已构成违约。此外三被上诉人尚欠金都市场6万元而非元。
三、法庭辩论阶段
第一轮法庭辩论:
（一）第二上诉人向法庭提交了三份证据:1.联发公司与联发公司第五工程处(即刘智万)签定的内部承包合同;2.张德成、白淑琴与联发公司第五工程处订立的房屋买卖合同(石静与其订立的房屋买卖合同已向法庭提供);3.木兰县政府关于对刘智万在木兰县投资开发医药小区等建设项目提供优惠条件的文件。第二上诉人的辩论意见：1.请求驳回被上诉人的诉讼请求,交纳
剩余款项元;2.建设部于1995年颁布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，第五条第二款规定商品房销售面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积，第六条规定套
内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积组成,第十一条第二款规定分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积,依照上述标准计算金都市场
售给三被上诉人的面积比平米还多,根本谈不上少给的问题;3.根据最高院1999年关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第一条之规定：合同法实施以前成立的合同发生
纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。根据上述规定，在三被上诉人未按合同约定交纳剩余购房款已经构成违约的情况下金都市场完全可以行使同时履行抗权，延期交付摊位的行为不构成违约；4.第二上诉人的诉讼代理人认为金都市场不应成为被告,
三被上诉人是与联发公司第五工
程处(即刘智万)订立了房屋买卖合同而非与金都市场订立,
金都市场不是合同当事人且刘智万已不是金都市场的法定代表人,所以金都市场不应成为被告;5.联发公司第五工程处在与三被上诉人订立房屋买卖合同之前就已取得了房屋产权证,所以其与三被上诉人订立的房屋买卖合同真实合法有效。
（二）第一上诉人的辩论意见:1.联发公司第五工程处与三被上诉人订立的房屋买卖合同无效,其是联发公司的下属单位,与联发公司之间是隶属关系,不具有独立的法人资格,在没有经联发公司授权的情况下与三被上诉人订立的房屋买卖合同不具有法律效力;2.联发公司第五工程处在给三被上诉人的收款票据上均盖有金都市场的财务专用章,联发公司第五工程处与金都市场是同一主体,已经参与到法律关系之中。
（三）被上诉人向法庭提交的证据:1.从1998年4月26日至1999年9月14日被上诉人与刘智万之间的购房款往来明细表;2.联发公司第五工程处关于三被上诉人尚欠其6万元购房款的帐目
。被上诉人的诉讼代理人的辩论意见：被上诉人与联发公司之间是表见代理关系，其与联发公司第五工程处订立房屋买卖合同时善意地认为联发公司第五工程处有代理权，根据《合同法》和《民法通则》关于表见代理的规定，其合同效力及于联发公司，请求法院保护善意第三人的合法权益。
第二轮法庭辩论:
（一）第二上诉人的诉讼代理人对被上诉人自行委
托测量单位测量房屋使用面积的真实性、合法性提出疑问,认为其未经金都市场的许可,况且又未按照建设部规定的方法计算,测量结果非法;针对被上诉人向法庭提交的其内部帐目提出指证,金都市场的内部帐目只是为了内部结算之用，对外不具有法律效力，况且该帐目已经失窃，金都市场对被上诉人取得该帐目的合法
性提出疑问。当时刘智万因急等钱用向三被上诉人提出如果三人当时立即交付6万元(减免元)双方之间的购房款视为结清,三被上诉人当时并未立即交付6万元,第二上诉人的诉讼
代理人认为这是一个附条件的民事法律行为,因所附条件未成就合同即未生效,所以三被上诉人尚欠购房款元。
（二）审判长经询问当事人刘智万查明联发公司第五工程处就他一人,因承包金都市场的建设工程挂靠联发公司,且联发公司第五工程处在工程开工时并未取得土地使用权出让证,在销
售房屋时亦未取得商品房销售许可证。第二上诉人的诉讼代理人认为其当事人未取得土地使用权出让证系木兰县政府各部门协调不力的结果，迟早会给办的，只是时间问题。
四、双方当事人均不同意调解,审判长宣布休庭,限第一上诉三日内向法庭提供其与联发公司第五工程处共同投资建设金都市场的证据,否则将承担举证不能的法律责任。审判长宣布合
议庭经合议后择日宣判。
[案例分析]
综观这起房屋买卖纠纷，我们不难发现本案争论的焦点主要有两个：1、联发公司与联发公司第五工程处之间是共同投资关系还是委托代理关系，或者联发公司第五工程处只是挂靠联发公
司，每年向其缴纳管理费，二者之间并无实际资金往来；2、三被上诉人与联发公司第五工程处之间订立的房屋买卖合同是否有效。只要这两个问题解决了，那么整个法律关系就明晰清楚
了，我们根据现有的证据分别从以下三个方面来分析：
一．1．联发公司称金都市场的建设工程是其与联发公司第五工程处共同投资1200余万建设的，但是在法庭审理过程中联发公司却拿不出足够的证据来证明二者之间存在的共同投资关系
，如果休庭后联发公司仍不能向法庭提供足够的证据，那么根据我国民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，法院将不能认定联发公司与联发公司第五工程处之间存在共同投资关系；如果有充分的证据证明二者之间确实存在共同投资关系，则根据双方的投资比例来划分二者的收益。
2．联发公司与联发公司第五工程处之间签订了内部承包合同，合同约定由联发公司第五工程处承揽工程的建设，其内部承包合同对合同当事人有约束力，但不能对抗善意第三人，对外联
发公司与联发公司第五工程处仍是一个整体。联发公司称联发公司第五工程处与其之间是委托
代理关系，其委托联发公司第五工程处负责建设金都市场的工程而非委托联发公司第五工程处负责出售金都市场的摊位，所以称联发公司第五工程处与三被上诉人订立的房屋买卖合同属于越权代理。我们知道联发公司尚不能证明其是否与联发公司第五工程处共同投资建设金都市场工程，如果完全由联发公司第五工程处投资，刘智万只是挂靠联发公司，以联发公司第五工程处的名义建设金都市场工程，那就根本谈不上二者之间存在委托代理关系。
二．如果联发公司与联发公司第五工程处共同投资建设金都市场，那么二者都对金都市场拥有所有权，构成民法上的共有关系，联发公司第五工程处以自己的名义与三被上诉人订立房屋
买卖合同而没有告知联发公司则侵犯了其共有权，该房屋买卖合同无效。但是对于标的在1200余万的建设工程在竣工后销售摊位是必然的，联发公司应该关心自己的收益与利润，依此推
动引发的一系列思考。
[案情介绍]
时间：XX年3月28日 地点：某市中级人民法院第三民事法庭
第一上诉人：某省联发建筑安装有限公司
第二上诉人：木兰县金都消费品综合市场
第一被上诉人：张德成
第二被上诉人：石静
第三被上诉人：白淑琴
一、开庭审理阶段
审判长核对双方当事人是否到庭,宣布合议庭组成人员、书记员名单，告知当事人享有的诉讼权利与义务，询问当事人是否申请回避，双方当事人均不申请回避。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第120条规定，审判长宣布这起房屋买卖纠纷案现在开庭。
二、法庭调查阶段
（一）第一上诉人宣读上诉状；
联发建筑安装有限公司（以下简称联发公司）的诉讼请求：1.请求法院确认木兰县金都消费品综合市场（以下简称金都市场）与张德成、石静、白淑琴订立的房屋买卖合同无效;2.驳回刘智万(金都市场的法定代表人)的诉讼请求;3.诉讼费由金都市场承担。事实和理由:联发公司称刘智万系该公司第五工程处的负责人,双方签订了内部承包合同,刘智万每年向联发公司缴纳承包费,其额度为第五工程处承建的年工程总造价的2%。1998年4月联发公司第五工程处承揽了金都市场的建设工程,由联发公司和联发公司第五工程处共同投资。1998年4月6日刘智万以联发公司第五工程处的名义与三被上诉人订立了房屋买卖合同。联发公司认为联发公司第五工程处不具有独立的法人资格，与三被上诉人订立的房屋买卖合同超出了其委托代理的权限，属于越权代理，事后也未征得联发公司的追认，因此请求法院确认该房屋买卖合同无效。
（二）第二上诉人宣读上诉状；
金都市场的诉讼请求：撤消木兰县人民法院的原审判决。事实和理由:金都市场认为原审法院混淆了法律关系，颠倒了事实真相。金都市场称联发公司第五工程处系自主经营、自负盈亏的独立的法人实体，金都市场的建设工程系刘智万个人投资1200余万建设的而非与联发公司共同投资。1998年4月26日刘智万以联发公司第五工程处的名义与三被上诉人订立了房屋买卖合同，将金都市场内的4、5、6号摊位售与三被上诉人，建筑面积均为平米,每平米造价4000元,三人共计878160元,合同同时约定自合同签订之日起立即交付总价款的50%,工程开工后1个月内再交付30%,剩余部分于1998年8月20日之前交清。合同订立后石静交付了10万元，张家珍（系张德成与白淑琴之女）为张、白二人各交付了10万元,此后三人又陆续交付了一部分
购房款，至1998年8月20日三被上诉人均未交清剩余款项，其已构成违约,因此请求三被上诉人交清剩余款项共计元,并追究其违约责任。
（三）被上诉人宣读答辩状；
被上诉人的诉讼请求：1.请求法院确认其与联发公司第五工程处订立的房屋买卖合同有效;2.退还多交款项。事实和理由:1998年4月6日三被上诉人与刘智万订立了房屋买卖合同，
在其取的摊位使用权后发现其实际建筑面积与合同约定不符，遂委托有关单位进行测量后发现石静4号摊位的实际建筑面积比合同约定的少了平米,5号摊位少了平米,6号摊位少
了平米,认为联发公司第五工程处已构成了欺诈,因此请求金都市场退还多交款项。同时，被上诉人实际取得摊位使用权的期限比合同约定推迟了97天，联发公司第五工程处已构成违约。此外三被上诉人尚欠金都市场6万元而非元。
三、法庭辩论阶段
第一轮法庭辩论:
（一）第二上诉人向法庭提交了三份证据:1.联发公司与联发公司第五工程处(即刘智万)签定的内部承包合同;2.张德成、白淑琴与联发公司第五工程处订立的房屋买卖合同(石静与其订立的房屋买卖合同已向法庭提供);3.木兰县政府关于对刘智万在木兰县投资开发医药小区等建设项目提供优惠条件的文件。第二上诉人的辩论意见：1.请求驳回被上诉人的诉讼请求,交纳
剩余款项元;2.建设部于1995年颁布了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，第五条第二款规定商品房销售面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积，第六条规定套
内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积组成,第十一条第二款规定分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积,依照上述标准计算金都市场
售给三被上诉人的面积比平米还多,根本谈不上少给的问题;3.根据最高院1999年关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第一条之规定：合同法实施以前成立的合同发生
纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。根据上述规定，在三被上诉人未按合同约定交纳剩余购房款已经构成违约的情况下金都市场完全可以行使同时履行抗权，延期交付摊位的行为不构成违约；4.第二上诉人的诉讼代理人认为金都市场不应成为被告,
三被上诉人是与联发公司第五工
程处(即刘智万)订立了房屋买卖合同而非与金都市场订立,
金都市场不是合同当事人且刘智万已不是金都市场的法定代表人,所以金都市场不应成为被告;5.联发公司第五工程处在与三被上诉人订立房屋买卖合同之前就已取得了房屋产权证,所以其与三被上诉人订立的房屋买卖合同真实合法有效。
（二）第一上诉人的辩论意见:1.联发公司第五工程处与三被上诉人订立的房屋买卖合同无效,其是联发公司的下属单位,与联发公司之间是隶属关系,不具有独立的法人资格,在没有经联发公司授权的情况下与三被上诉人订立的房屋买卖合同不具有法律效力;2.联发公司第五工程处在给三被上诉人的收款票据上均盖有金都市场的财务专用章,联发公司第五工程处与金都市场是同一主体,已经参与到法律关系之中。
（三）被上诉人向法庭提交的证据:1.从1998年4月26日至1999年9月14日被上诉人与刘智万之间的购房款往来明细表;2.联发公司第五工程处关于三被上诉人尚欠其6万元购房款的帐目
。被上诉人的诉讼代理人的辩论意见：被上诉人与联发公司之间是表见代理关系，其与联发公司第五工程处订立房屋买卖合同时善意地认为联发公司第五工程处有代理权，根据《合同法》和《民法通则》关于表见代理的规定，其合同效力及于联发公司，请求法院保护善意第三人的合法权益。
第二轮法庭辩论:
（一）第二上诉人的诉讼代理人对被上诉人自行委
托测量单位测量房屋使用面积的真实性、合法性提出疑问,认为其未经金都市场的许可,况且又未按照建设部规定的方法计算,测量结果非法;针对被上诉人向法庭提交的其内部帐目提出指证,金都市场的内部帐目只是为了内部结算之用，对外不具有法律效力，况且该帐目已经失窃，金都市场对被上诉人取得该帐目的合法
性提出疑问。当时刘智万因急等钱用向三被上诉人提出如果三人当时立即交付6万元(减免元)双方之间的购房款视为结清,三被上诉人当时并未立即交付6万元,第二上诉人的诉讼
代理人认为这是一个附条件的民事法律行为,因所附条件未成就合同即未生效,所以三被上诉人尚欠购房款元。
（二）审判长经询问当事人刘智万查明联发公司第五工程处就他一人,因承包金都市场的建设工程挂靠联发公司,且联发公司第五工程处在工程开工时并未取得土地使用权出让证,在销
售房屋时亦未取得商品房销售许可证。第二上诉人的诉讼代理人认为其当事人未取得土地使用权出让证系木兰县政府各部门协调不力的结果，迟早会给办的，只是时间问题。
四、双方当事人均不同意调解,审判长宣布休庭,限第一上诉三日内向法庭提供其与联发公司第五工程处共同投资建设金都市场的证据,否则将承担举证不能的法律责任。审判长宣布合
议庭经合议后择日宣判。
[案例分析]
综观这起房屋买卖纠纷，我们不难发现本案争论的焦点主要有两个：1、联发公司与联发公司第五工程处之间是共同投资关系还是委托代理关系，或者联发公司第五工程处只是挂靠联发公
司，每年向其缴纳管理费，二者之间并无实际资金往来；2、三被上诉人与联发公司第五工程处之间订立的房屋买卖合同是否有效。只要这两个问题解决了，那么整个法律关系就明晰清楚
了，我们根据现有的证据分别从以下三个方面来分析：
一．1．联发公司称金都市场的建设工程是其与联发公司第五工程处共同投资1200余万建设的，但是在法庭审理过程中联发公司却拿不出足够的证据来证明二者之间存在的共同投资关系
，如果休庭后联发公司仍不能向法庭提供足够的证据，那么根据我国民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，法院将不能认定联发公司与联发公司第五工程处之间存在共同投资关系；如果有充分的证据证明二者之间确实存在共同投资关系，则根据双方的投资比例来划分二者的收益。
2．联发公司与联发公司第五工程处之间签订了内部承包合同，合同约定由联发公司第五工程处承揽工程的建设，其内部承包合同对合同当事人有约束力，但不能对抗善意第三人，对外联
发公司与联发公司第五工程处仍是一个整体。联发公司称联发公司第五工程处与其之间是委托
代理关系，其委托联发公司第五工程处负责建设金都市场的工程而非委托联发公司第五工程处负责出售金都市场的摊位，所以称联发公司第五工程处与三被上诉人订立的房屋买卖合同属于越权代理。我们知道联发公司尚不能证明其是否与联发公司第五工程处共同投资建设金都市场工程，如果完全由联发公司第五工程处投资，刘智万只是挂靠联发公司，以联发公司第五工程处的名义建设金都市场工程，那就根本谈不上二者之间存在委托代理关系。
二．如果联发公司与联发公司第五工程处共同投资建设金都市场，那么二者都对金都市场拥有所有权，构成民法上的共有关系，联发公司第五工程处以自己的名义与三被上诉人订立房屋
买卖合同而没有告知联发公司则侵犯了其共有权，该房屋买卖合同无效。但是对于标的在1200余万的建设工程在竣工后销售摊位是必然的，联发公司应该关心自己的收益与利润，依此推