大连市解放路改造项目策划方案
美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市,这是中国独一无二的,在世界上也是少见的。 XX年7月,民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店,而是因为具有“民族性”,华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。2-1-3商场相对比较集中 闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街,沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。 相比天津街,青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀,但发展相当迅速,以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。2-2大连商业分析2-2-1大连现时商业总存量 在调查的22个已开业的商场项目中,有17个是座落于中山区,其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。2-2-2未来商业供应 大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到~年年底,将会有接近53万平方米的商场新面积落成(见下表) 商场未来供应表 开业年份 中山 沙河口 XX年3月~12月 229,000 110,800 ~年 72,500 16,0800 总计 331,500 271,600 占百份比 55% 45% 大连市主要已开业商场一览表 编号 项目名称 地区 位置 开业时间 商场总楼面建筑面积(平方米) 层数(地上) 层数(地下) 商场管理形式1 天津街百货大楼(北楼) 中山 天津街中段 1930 10,000 百货1 天津街百货大楼(南楼) 中山 天津街中段 1930 3,000 无 百货2 大连商场 中山 青泥洼桥 20年前 40,000 百货3 新友谊商店 中山 人民路2号 1988 3,000 百货4 韩国批发城 中山 长江路 1990年以前 7,500 无 店铺5 秋林女店 中山 胜利广场旁 1990年以前 5,400 百货6 中兴大厦 中山 友好街42号 1990-06 35,000 百货7 国泰大厦 中山 天津街西段 1994-01 10,800 无 百货8 友谊商城 中山 人民路2号 1996-02 12,000 百货9 天伦商厦 中山 天津街西段 1996-10 13,000 无 百货10 新华洋商场 中山 青泥洼桥 1997-05 2,800 店铺11 富丽华酒店商场 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 店铺12 先施秋林(百货) 中山 青泥洼桥 1998 20,986 百货13 胜利百货 中山 大连火车站前广场 1998-08 147,000 百货14 迈凯乐大连商场 中山 五惠路 1998-09 50,000 百货连店铺15 裕景商城 中山 大连火车站前广场 1999-05 50,000 无 店铺16 时代购物中心 中山 港湾街7号 1999-06 13,800 百货17 巴黎之春购物中心 中山 上海路 1999-10 23,802 百货18 沃尔玛超市 西岗 奥林匹克广场 XX-04 17,000 无 百货连店铺19 奥林匹克购物广场 西岗 人民体育场北奥林匹克广场 XX-04 35,000 无 百货连店铺20 大连百盛购物中心 沙河口 西安路 1997-12 28,000 百货21 家乐福 沙河口 黄河路与西安路交叉口 XX-01 13,000 无 百货22 华联超市 甘井子 金三角 XX-07 15,000 无 超市连店铺23 通发毅电子商场 沙河口 黄河路663号 XX-03 30,000 无 店铺24 广荣商城 沙河口 黄河路667号 XX-06 27,000 无 百货25 全景超市 沙河口 共11页,当前第1页1234567891011
; 沙河口区台山 XX-01 5,500 无 超市连店铺26 长江广场 中山区 长江路123号 XX-05 1,700 无 店铺27 新玛特购物广场 中山 青山街1号 XX-10 148,000 百货连店铺28 百年商城 中山 青泥洼桥商业区 XX-05 60,000 百货29 奔德大厦 中山 人民路 18,000 百货30 大连世界贸易大厦 中山 同兴街25号 XX-10 21,000 20 百货31 伊都锦 中山 青泥洼桥商业区 24,500 百货32 金座广场 中山 中山路47号 30,000 百货连店铺33 大世界商业中心 沙河口 五一广场 XX-05 71,000 百货34 成吉思汗国际购物中心 沙河口 中山路552号 160,000 百货35 荣德国际商城 西岗区 奥林匹克广场 XX-10 32,000 无 百货36 科技广场美食城 沙河口 黄河路与西安路交汇处 XX-05- 7,800 无 店铺2-2-3市场售价及租金反映 现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主,即营业额的抽成。不同的行业,倒扣的比例也有所不同,以大连商场为例,经营服饰的倒扣率是20%至24%,而经营化妆品的,则有较高的23%至27%的倒扣率(详见下表) 大连市主要商场招商条件一览表 序 项目名称 发展商/投资商 地区 招商条件1 大连商场 大连商场股份有限公司 中山 服装:20-24%倒扣率化妆品:23-27%倒扣率2 秋林女店 大连商场股份有限公司 中山 服装:21-24%倒扣率化妆品:24-28%倒扣率3 友谊商城 大连友谊集团 中山 服装:26-30%倒扣率化妆品:26-30%倒扣率4 先施百货 秋林百货、香港先施 中山 服装:25-28%倒扣率化妆品:25-30%倒扣率皮具:26-28%倒扣率5 富丽华酒店 友谊集团 中心 地上租金:美元每天每平方米元地下租金:美元每天每平方米元6 胜利广场 大连胜利开发公司、香港博泰公司 中山 服装:21-25%倒扣率7 迈凯乐大连商场 大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社 中山 服装:28-32%倒扣率珠宝:每月每平方米3万元(保底)服装:每月每平方米万元(保底)8 大世界家居广场 大连金泰房地产开发有限公司 沙河口 地上二层租金:美元每天每天平方米元地下三-五层租金:美元每天每平方米元9 巴黎之春购物中心 大连宏孚大厦有限公司 中山 服装:23-26%倒扣率化妆品:21-24%倒扣率皮具:23-26%倒扣率珠宝:10-13%倒扣率10 大连百盛购物中心 大连天河房地产开发有限公司、百盛集团 沙河口 服装:23-28%倒扣率化妆品:24-28%倒扣率皮具:23-28%倒扣率2-3大连商业个案分析2-3-1大连胜利广场 位置: 中山区大连火车站前广场 开业日期:1998年8月 商场总楼面建筑面积:147,000平方米 楼层: 地上六层,地下三层 营业时间 : 上午9时至下午9时 ※招商条件 从开业初期至现在陆续出售店面,地下一层为每平方米人民币35,000-45,000元,地下二层为每平方米人民币30,000元,销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。 百货方面,大面积出租的仅于餐饮部份,月租金约每平方米150-250元(营业面积),其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28%左右。 值得一提的是,南萝宫在胜利广场业绩很好,目前的进场条件是商场抽志27%,但包含所有费用,除了来自游戏机的用电外。 ※现场气氛 是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主(也因为邻近火车站),档次比较繁杂,但中下档商品销路较好,因经营品种太多,且属于下沉式商场,地形复杂,令顾客有难辩方向之感,间接影响了主要的品牌销售业绩。 ※商品布局 楼层图 a座 b座 六楼 卡友中心、教育中心 c座 六楼 不夜色喜庆宴会厅 五楼 针织馆 五楼 不夜城ktv酒店 四楼 绅士馆 四楼 不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅 三楼 青年馆 三楼 蒙古烤肉自助餐厅、川小吃 二楼 男女皮鞋 二楼 四季快餐、上海汤包、肯德基 首层 彩妆馆 首层 好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅 夹层 少淑女馆共11页,当前第2页1 234567891011