一、项目背景
 1、 项目名称：
  居住小区（暂定名）
 
2、可行性研究报告的编制依据：
 
《城市居住区规划设计规范》
 
《a市城市拆迁管理条例》
 
《城市居住区公共服务设施设置规定》
 
《住宅设计规范》
 
《住宅建筑设计标准》
 
《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
 
《城市道路绿化规划及设计规范》
 
《高层民用建筑设计防火规范》
 
3、项目概况
 1）地块位置：该基地东起
    ，南至
   路，西至   路、北至
  ，围合区内土地面积约
   平方米，该地块属a市  类地段。
 2）建设规模与目标：
    土地面积：
亩（
   平方米） [文秘范文-]
    容积率：
    开发周期：
    土地价格： 元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价）
  建筑面积（预计）：总建筑面积：
  ㎡
 3）周围环境与设施
  
步行约10 分钟可至a市中心。
  
西侧为 市城市中心景点。
  
东侧为
    城市绿化带，南侧为
    广场。
  
西南靠近a市
    小学。
  
北面为a市人民银行。
 4、项目swot分析
    优势及机会
  该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
  东侧    的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
  周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
  拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
  该项目以毛地出让，起价
  元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
  该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
  我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
  物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
  (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
   劣势及威胁
  (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
  (12) a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 共5页，当前第1页1 2345
  (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。
  (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
  (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
  (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
  (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
  (18)
花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
  (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
  (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
 
二、市场分析
  1a市概况（参考）
   a市位于
  河南岸，面积
   平方公里，人口    万。
   生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
   
   投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
   项目所在区位于    江中下游南岸，与b市接壤，是a市zz、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
  2a市房地产住宅市场分析
   a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
   表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成亿元，投资增幅达%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资%。
   表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 万平方米，销售面积万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
   表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。共5页，当前第2页12345